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JLL erhebt „Verfügbarkeitsquote” für Einzelhandelsflächen - Berlin in Mittelfeld

24.04.2018

Der Vermietungsmarkt für Einzelhandelsflächen steht vor dem größten Umbruch der vergangenen zehn Jahre – JLL bereitet die Marktteilnehmer mit einer neuen Kennzahl darauf vor: der Verfügbarkeitsquote.

 

Denn nach Jahren großer Nachfrage, stetiger Vermietungsexpansion und steigender Spitzenmieten ist der Einzelhandel mittlerweile deutlich zurückhaltender bei der Anmietung stationärer Ladenflächen. Einige Gründe dafür: In den Spitzenlagen sind die Mieten schneller als die Umsätze gestiegen, der Onlinehandel stellt viele Händler vor die Herausforderung sich zu modernisieren, und das Konsumverhalten hat sich vom reinen Kaufen zum gesamtheitlichen Erlebnis gewandelt.

„Die Folgen dieses Umbruchs sind einschneidend. Die Zeiten, in denen es im Einzelhandel praktisch keinen Leerstand gab, gehören zunehmend der Vergangenheit an“, bilanziert Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany. „Nutzer, Eigentümer und Investoren müssen sich auf die neue Situation einstellen, um langfristig richtige Standortentscheidungen zu treffen. Dazu brauchen sie die richtige Datenbasis, die JLL deshalb jetzt um die Verfügbarkeitsquote ergänzt. Eine Kennzahl, die den sichtbaren und vor allem auch den latenten Leerstand realistisch und in seinen potenziellen Auswirkungen auf die Miethöhe darstellt. Die Quote ermöglicht im Zusammenspiel mit der Miethöhe, Flächengröße, Frontbreite, Frequenz und dem Branchenbesatz die faktische Grundlage für strategische Entscheidungen.“

Vor diesem Hintergrund erfasst JLL mit der Verfügbarkeitsquote nicht nur den sichtbaren, sondern auch den latenten Leerstand in Deutschlands Top-Einzelhandelslagen. Analysiert werden insgesamt 2.250 Ladenlokale in den attraktivsten Lagen der neun wichtigsten Metropolen Deutschlands– insgesamt rund 2 Mio. m² Einzelhandelsfläche. In der Untersuchung berücksichtigt werden nur Geschäfte mit Straßenanschluss. Läden in Shopping Centern oder mit Zugängen über Malls sind nicht teil der Erhebung. JLL wird die Verfügbarkeitsquote künftig regelmäßig erheben.

Was misst die Verfügbarkeitsquote?

 


Eine Fläche gilt als verfügbar, wenn es sich um einen offensichtlichen Leerstand sowie noch nicht vermietete Projektentwicklungen oder Umbauten handelt. Ebenso ist eine Fläche verfügbar, wenn der derzeitige Mieter die Flächen ganz oder teilweise aufgeben möchte und hierfür einen Nachmieter sucht. Eine Fläche wird ferner als verfügbar eingestuft, wenn der Mietvertrag innerhalb der nächsten 1,5 Jahre ausläuft und noch kein Nachmieter feststeht oder der Eigentümer aktiv nach einem neuen Mieter sucht.

Die Verfügbarkeitsquote ist das prozentuale Verhältnis der Retailflächen-Verfügbarkeit, nach Quadratmeter oder Anzahl, zum Retailflächen-Bestand.

Welche Städte stechen aktuell heraus?
Die höchste Anzahl verfügbarer Geschäfte hat derzeit Köln mit 18,5 Prozent. Bei 27 von 151 untersuchten Geschäften in den Toplagen der Domstadt ist noch nicht klar, wie sie in 18 Monaten genutzt werden. Bezogen auf die Fläche sind 10,4 Prozent verfügbar – nämlich 15.600m² von insgesamt 150.500 m².

Das genaue Gegenteil bildet München, wo die Top-Einzelhandelsflächen fast komplett langfristig vergeben sind. Nur 14 der 284 untersuchten Ladenlokale (5,3 Prozent) sind nach der JLL-Definition verfügbar. Der Flächenanteil fällt mit 2,3 Prozent beziehungsweise 5.500 m² noch geringer aus. Eine Quote, die mit dem traditionell eher niedrigen Vermietungsumsatz im Münchner Einzelhandel korrespondiert. Dieser lag im Schnitt der vergangenen fünf Jahre bei 19.300 m².

Im bundesweiten Durchschnitt der Big 9 sind derzeit 237 von 2.250 untersuchten Geschäften verfügbar, also mehr als jedes zehnte (10,6 Prozent). Bezogen auf die Fläche sind 155.000 von rund zwei Mio. untersuchten Quadratmetern offensichtlich oder latent verfügbar.

 

Quelle: Property-Magazine

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